Bu yazımızda son yıllarda kiracılar ve kiraya verenler arasında yaşanan hukuki uyuşmazlıkların uygulamada meydana getirdiği kafa karışıklıklarını gidermeye çalışacağız. Özellikle kira tespit ve tahliye davalarında uygulamada doğru bilindiği zannedilen yanlışlara değinecek ve yargı kararları ışığında kira hukukunun formülünü kaleme alacağız.
Kira sözleşmesi ve kira hukukuna dair hükümler 6098 sayılı Borçlar Kanununun 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup, kira sözleşmesinin tanımı 299.maddede şöyle yapılmıştır: Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kanunun birinci ayrımında ( 299-338. maddeleri arası ) genel hükümler,
Kanunun ikinci ayrımında ( 339-356 maddeleri arası ) konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümler,
Kanunun üçüncü ayrımında ise ( 357-378 maddeleri arası ) ürün kirasına ilişkin hükümler düzenlenmiştir.
Bu yazımızda yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlere değineceğiz; bu sebeple genel hükümler ve ürün kirasına ilişkin hükümlere yalnızca ara ara değinmekle yetineceğiz.
BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ BELİRSİZ SÜRELİ SÜRE SÖZLEŞMESİNE DÖNÜŞÜR MÜ?
Uygulamada en çok kafa karışıklığına sebebiyet veren ‘’ belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür mü ‘’ sorusunu cevaplamadan önce SOMUT OLAYA HANGİ HÜKÜMLERİN UYGULANACAĞINI ANLAMAMIZ GEREKMEKTEDİR. Yukarıda kanunun üçlü bir ayrıma yer verdiğine yukarıda değinmiştik.
MADDE 327 – Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.
Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
MADDE 328- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.
MADDE 347 – Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir ‘’ denmektedir.
Konuyu düzenleyen kanun maddeleri yukarıda belirtilmiştir. 327. ve devamı maddeleri genel hükümleri düzenlerken, 347. ve devamı maddeleri konut ve çatılı iş yeri kiralarını düzenlemektedir. Bu sebeple konut ve çatılı iş yerleri için düzenlenen belirli süreli kira sözleşmelerinde özel düzenlemeye yer verildiğinden GENEL KİRA HÜKÜMLERİ UYGULANAMAZ. BİR DİĞER İFADE İLE KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA KİRA İLİŞKİSİ SÜRDÜRÜLSE DAHİ, BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNE DÖNÜŞMEZ. Bu hususun üstünde önemle durmak gerekmektedir; zira bu ayrım dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde dava açma süresinin tespiti için oldukça büyük bir önem arz etmektedir. Aksi halde dava süresinde açılmadığından usulden reddedilecektir. Konuyu aşağıda kısa bir örnekle açıklamaya çalışacağız.
SORU: A’ya ait mesken niteliğindeki taşınmaz, 01.01.2015 tarihinde 1 yıl süreyle B’ye kiraya verilmiştir. 2018 senesine gelindiğinde A kendi konutuna ihtiyaç duymakta ve B’ye kiraladığı taşınmazına taşınmak istemektedir. A davasını hangi hükümlere göre ve hangi sürede açmalıdır?
DOĞRU CEVAP: Kanunun 350.maddesinde gereksinim sebebiyle tahliye sebepleri düzenlenmiştir. Bu maddeye göre belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Sorumuza dönecek olursak; konuya ilişkin konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümler uygulama alanı bulacağından A’nın 2018 senesinde taşınmazına ihtiyacı hasıl olduğundan, A en geç 01.01.2019-01.02.2019 tarihleri arasında davasını açmalıdır.
Konuya ilişkin Yargıtay kararı aşağıdadır :
Hükme esas alınan 03.01.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 1 yıl sürelidir. Kiralananın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabi olması nedeniyle, TBK’nun 347. maddesi uyarınca kira sözleşmesi her yıl kendiliğinden yenilenmekte ve davanın açıldığı tarih itibariyle 03.01.2016 tarihinde sona ermektedir. Dava, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde, 27.01.2016 tarihinde açıldığına göre, dava süresindedir. Bu durumda Mahkemece taraf delilleri toplanarak işin esasının incelenmesi gerekirken, kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşme olarak kabul edilerek davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Tekrar ve önemle vurgulamamız gerekir ki KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ İÇİN DÜZENLENEN BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ÖZEL DÜZENLEMEYE YER VERİLDİĞİNDEN TBK 327.MADDE ( GENEL HÜKÜMLER ) UYGULANMAZ. BU NEDENLE DE KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA KİRA İLİŞKİSİ SÜRDÜRÜLSE DAHİ, BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNE DÖNÜŞMEZ.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMAK İÇİN NOTER ARACILIĞI İLE BİLDİRİM ŞART MIDIR?
Kural olarak kira sözleşmesinin süresi bitmeden önce tahliye için bir ihtarda bulunulmasına gerek yoktur. Kural bu olmakla birlikte, sözleşmenin iyi incelenmesi gerekmektedir. Zira matbu olan sözleşmelerin çoğunda taraflar sözleşmenin bitimine …. kala yazılı olarak bildirimde bulunmazlarsa sözleşme yenilenmiş kabul edilir gibi ibareler mevcuttur. Ancak sözleşmede, tarafların birbirlerine ….. gün kala sözleşmeyi yenilemeyeceklerine dair bildirimde bulunmaları gerektiğine dair açık bir hüküm varsa bu sürelere riayet edilmeli ve kiracıya bu süre gözetilerek ihtarname keşide edildikten sonra dava açılmalıdır. Konuya ilişkin Yargıtay kararları aşağıdadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/2914 E., 2017/13808 K. sayılı ilamı şu şekildedir:
Taraflar arasında imzalanan 01.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 12. maddesinde; tarafların 6 ay evvelden yazılı haber vererek sözleşmeyi feshedebileceği şeklinde feshi ihbar süresi kararlaştırılmıştır. Davacı 12.06.2013 tarihinde dava açmış, sözleşmedeki feshi ihbar süresi uyarınca 6 ay öncesinden davalıya ihtar göndermiştir. Buna göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/9709 E., 2014/11464 K. sayılı ilamı şu şekildedir:
Olayımıza gelince; hükme esas alınan ve taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmayan 15.6.2007 başlangıç tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesinin 19. Maddesinde sözleşme bitim tarihi itibariyle tarafların fesih hususundaki iradelerini 1 ay evvel yazılı olarak bildirmeleri aksi halde sözleşmenin yenilenmiş kabul edileceği hüküm altına alınmıştır. Anılan sözleşme hükmü gereğince davacı tarafından sözleşme bitim tarihinden 1 ay önce davalıya gönderilen bir ihtar bulunmadığından kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzamış olup 14.07.2011 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Açıklanan bu olgu karşısında süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır
Görüldüğü üzere her ne kadar yasal mevzuat uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden önce tahliye için kiracıya ihtarname keşide edilmesi gibi yasal bir zorunluluk mevcut değil ise de; tarafların sözleşmenin uzatılmayacağına dair birbirlerine önceden yazılı bildirim yapacaklarına dair sözleşmede açık bir ibare varsa, bu süreye riayet edilmelidir. Aksi takdirde dava usulden reddedilecektir.
